В строительную отрасль пришли существенные реформы. Принципиально трансформируется схема продаж жилья в строящихся домах: деньги дольщиков будут храниться в банке до ввода объекта в эксплуатацию.
Как продавались новостройки раньше
До 1 июля 2019 года основным источником финансирования строительства нового жилья были деньги покупателей, и продажи велись по закону о долевом строительстве (214-ФЗ), который ввел понятие «дольщик». Строительные компании собирали средства людей, желающих приобрести квартиру в еще не построенном доме, и направляли их на возведение нового жилья. Покупатель заключал договор долевого участия (ДДУ) с застройщиком, направлял деньги строительной компании и ждал завершения строительства дома.
В большинстве случаев люди получали свои квартиры, а девелоперы — прибыль. Однако в долевом финансировании были свои минусы: строительство могло прекратится из-за плохого спроса или вовсе из-за мошенничества. Это приводило к появлению проектов-долгостроев: люди годами не могли получить ни вложенные деньги, ни обещанное жилье, а число обманутых дольщиков достигло десятков тысяч человек. Поэтому в 2017 году власти решили запретить напрямую собирать деньги покупателей для строительства жилья.
Как будут продаваться новостройки теперь
В конце прошлого года власти предложили новую схему финансирования жилищного строительства. Теперь девелоперы будут строить новое жилье только на кредиты банков или собственные деньги. Получать средства покупателей напрямую им нельзя.
Однако это не значит, что россияне потеряют возможность приобрести квартиру в строящемся доме. Покупатель сможет выбрать понравившийся объект и заключить договор с застройщиком, но расплачиваться будет не с ним напрямую, а через банк, который выдал кредит на строительство.
Для этого открывается специальный счет (эскроу). Покупатель вносит на него средства. Девелопер получает доступ к счету после сдачи здания в эксплуатацию и регистрации права собственности хотя бы одним из покупателей. Это позволит избежать появления долгостроев и обманутых дольщиков.
Что такое эскроу-счет
Эскроу-счет — это сберегательный счет в банке, который открывается для расчетов между покупателем квартиры в строящемся доме и застройщиком. Чтобы открыть эскроу-счет, необходимо подписать трехсторонний договор между банком, покупателем и застройщиком. Покупатель (депонент) вносит средства на данный счет в качестве оплаты строящегося жилья. Если жилье приобретается в ипотеку, то вместо заемщика деньги на него зачисляет банк, выдавший кредит на квартиру.
С этого момента ни дольщик, ни продавец жилья (застройщик) не могут распоряжаться деньгами. Банк, в котором открыт эскроу-счет, финансирует строительство дома кредитами, а не деньгами покупателей. Как только здание вводится в эксплуатацию и покупатели начинают оформлять квартиры в собственность, банк переводит средства с эскроу-счетов застройщику.
Как оформляется сделка с застройщиком и банком
1. Застройщик и дольщик заключают ДДУ, по условиям которого оплата строящейся квартиры пройдет с использованием эскроу-счета.
2. Затем покупатель, банк и застройщик подписывают трехсторонний договор на открытие эскроу-счета
3. Покупатель вносит средства на эскроу-счет. С этого момента ему остается только дождаться завершения строительства.
Можно ли вернуть деньги с эскроу-счета
Вернуть деньги с эскроу-счета покупатель может при расторжении ДДУ. Законное основание для такого действия у покупателя квартиры только одно — неисполнение застройщиком своих обязательств. Проще говоря, забрать деньги только из-за того, что клиент передумал покупать квартиру уже нельзя.
Поэтому средства с эскроу-счета вернуться клиенту только если:
— застройщик не передаст квартиру в оговоренный срок или станет очевидно, что он не успеет завершить строительство вовремя;
— девелопер признан банкротом или в его отношении открыто конкурсное производство (одна из процедур, предваряющих банкротство);
— застройщик ликвидирован по решению суда.
Что если застройщик обанкротится
В случае банкротства застройщика дольщик не теряет деньги. Они сохранятся на эскроу-счете независимо от судьбы девелопера. В такой ситуации у клиента появится выбор между двумя сценариями. Во-первых, покупатель может оставить деньги на эскроу-счете и потребовать в суде передачи ему жилья (если оно уже построено) или подыскать вместе с другими дольщиками нового девелопера для завершения проекта. Во-вторых, клиент может забрать средства и направить их в другую стройку.
Что если обанкротится банк
Каждый взнос на эскроу-счет, открытый для участия в долевом строительстве, застрахован государством на сумму до 10 млн рублей. Это значит, что подавляющее большинство покупателей квартир в строящихся домах вернут свои деньги при форс-мажоре.
В каких новостройках будут продаваться квартиры через эскроу-счета
С 1 июля 2019 года не все новостройки будут продаваться по новой схеме. Законодатели предусмотрели, что через счет эскроу привлекаются деньги только в том проекте, где первый ДДУ заключен после 1 июля 2019 года. Остальные новостройки будут реализовываться, как и сейчас, с прямым перечислением средств девелоперу.
Можно ли купить квартиру по-старому?
Итак, привлекать деньги дольщиков через привычные договоры долевого участия без использования эскроу-счетов, согласно постановлению, можно будет в жилых комплексах, в которых распродано не менее 10% помещений. Одновременно с этим строительная готовность объекта должна превышать 30%, но не во всех случаях. Так, 15%-готовность дома допускается, если проект реализуется в рамках комплексного освоения территорий.
Насколько подорожают новостройки
Участие банка в строительстве будет не бесплатным. Кредитор в новой схеме финансирования берет на себя значительные риски, которые снимаются с дольщиков. Затраты на обслуживание кредита и выплату процентов будут учитываться девелоперами при определении цены на жилье. Чем дороже кредит — тем дороже квартиры в новостройках для покупателей. Вместе с тем, банки заявляют о готовности снизить ставки для застройщиков до такой степени, что их участие в строительстве не отразится на ценах. Однако это произойдет в том случае, если новостройка будет пользоваться успехом у покупателей.
«Новая схема привлечения средств на строительство защищает большинство покупателей. Деньги покупателя новостройки сохранятся в любом случае, независимо от неприятностей, которые могут случиться с застройщиком, банком или самим клиентом — средства с эскроу-счета не конфискуются, даже если сам покупатель окажется должником. Возможно, клиент потеряет только время, если со строительством дома возникнут проблемы, однако даже в этом случае ему не придется ждать годами возврата средств или завершения объекта.
Вместе с тем, за гарантию сохранности от рисков все-таки придется заплатить. По оценкам специалистов, при переходе на эскроу-счета новостройки могут подорожать от 10 до 20%.
СЗ Группа компаний «Надежда» получило заключение о степени готовности объектов в ЖК «Академический» поз. 10, 12 и 13.
Это означает, что жилье в перечисленных объектах можно приобрести по Договорам Долевого Участия (ДДУ). Все строящиеся объекты, на которые такое заключение не будет получено будут реализовываться по новой схеме через эскроу-счета.
