Покупка недвижимости на Бали — это не только выбор локации и объекта, но и обязательства перед фискальной системой Индонезии. Иностранные владельцы сталкиваются с несколькими типами налогов: на покупку, на владение, на доход от аренды и на продажу. Важно понимать: даже при покупке через юридическое лицо (PT PMA) налоговая нагрузка сохраняется, и ее нужно грамотно учитывать заранее — особенно если вилла или квартира на Бали будет использоваться как инвестиционный актив. Эксперты компании Mavato рассказывают о налогах в 2025 году и способам оптимизации.
Налог при покупке
При покупке недвижимости на Бали покупатель оплачивает налог на переход прав собственности — BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan). Его ставка составляет 5 % от кадастровой стоимости, указанной в договоре (Sertifikat Tanah).
Налог рассчитывается не с рыночной, а с официальной стоимости, зарегистрированной в кадастре. Как правило, она ниже рыночной примерно на 10–25 %. Например, при покупке участка с кадастровой стоимостью 100 000 долларов налог составит 5 000 долларов, даже если рыночная цена сделки — 120 000.
При оформлении leasehold (долгосрочной аренды) этот налог не взимается — в таком случае заключается не договор купли-продажи, а контракт аренды. Но если аренда превышает 25 лет, некоторые регионы требуют уплаты фиксированной пошлины, которую нужно учитывать при расчетах.
Дополнительно оплачиваются услуги нотариуса (около 1 % от стоимости сделки), сбор за регистрацию сделки и госпошлина за обновление данных в земельном кадастре.
Ежегодный налог на владение
Налог на недвижимость в Индонезии — PBB (Pajak Bumi dan Bangunan) — обязателен для всех собственников. Ставка составляет от 0,1 % до 0,5 % в зависимости от категории объекта и региона. Чаще всего применяется ставка 0,1–0,2 %.
Для виллы стоимостью 300 000 долларов кадастровая оценка обычно составляет около 240 000 долларов. При ставке 0,2 % налог на владение составит 480 долларов в год.
Налог уплачивается владельцем ежегодно, но если объект передан в аренду — ответственность за уплату может быть перенесена на арендатора, если это прописано в договоре.
Налог на доход от аренды
Если вилла сдается в аренду, полученный доход облагается налогом. Его размер зависит от того, на кого оформлена недвижимость и в каком виде ведется деятельность.
- Если сдача идет как частное лицо (без PT PMA), применяется ставка 10 % с валового дохода. То есть с каждого полученного арендного платежа нужно отчислять 10 %, вне зависимости от расходов.
- Если сдача оформлена через PT PMA (иностранную компанию) — применяются корпоративные ставки налога на прибыль, в том числе:
- 22 % с чистой прибыли, если объект сдается официально и в декларации указаны расходы
- НДС 11 %, если годовой оборот превышает лимит по обязательной регистрации как налогоплательщика (обычно от 50 000 долларов и выше)
Если недвижимость сдается неофициально, налоговая может наложить штрафы и доначисления. В последние два года усилился контроль: владельцам рекомендуют оформлять договоры и вести хотя бы базовую отчетность по аренде.
Налог при продаже
Если вы продаете объект, нужно уплатить налог на доход от продажи (Final Income Tax) — 2,5 % от суммы сделки. Этот налог платит продавец, вне зависимости от того, была ли получена фактическая прибыль или продажа осуществлялась по цене покупки. Сумма налога рассчитывается на основе указанной стоимости в договоре купли-продажи. Например, если вилла продается за 400 000 долларов, налог составит 10 000 долларов.
Если сделка оформляется в формате leasehold transfer (переуступка аренды), то налог может быть другим — от 1 до 2 %, в зависимости от условий договора и статуса продавца (частное лицо или PT PMA). Здесь также возможны дополнительные сборы за внесение изменений в контракт аренды и перерегистрацию в кадастре. Налог уплачивается до регистрации сделки — без справки об оплате невозможно завершить передачу прав.
Как иностранцу оптимизировать налоги
Большинство иностранных инвесторов оформляют недвижимость на PT PMA — зарегистрированное в Индонезии юридическое лицо, чтобы получить право на долгосрочную аренду (leasehold) до 80 лет, а значит, легально сдавать объект и учитывать расходы при расчете налога на прибыль.
Тем, кто покупает для личного пользования, иногда предлагают схему с номинальным владельцем (local nominee), но она юридически уязвима: в случае спора или смены законодательства доказать право собственности будет сложно.
Дополнительно инвесторы обращаются к налоговым консультантам, чтобы правильно учитывать НДС, доходы от аренды и применять соглашения об избежании двойного налогообложения (например, между Россией и Индонезией или странами ЕС). Так можно снизить общую фискальную нагрузку без ухода в серые схемы.
