Российские покупатели всё чаще отказываются от приобретения квартир в новых жилых комплексах с высокой плотностью застройки, где наблюдается дефицит парковочных мест, перегруженность инфраструктуры и отставание социальной сферы. Застройщики продолжают активно возводить многоэтажные дома, предлагая их по высоким ценам, в то время как банки зарабатывают на ипотечных кредитах за счёт значительных переплат.
По данным bnMAP.pro и других аналитических сервисов, доля нераспроданных квартир в новостройках Москвы достигла 49% (около 6,9 млн кв. м). Из них примерно 44% объектов могут реализовываться дольше двух лет после сдачи дома в эксплуатацию. В Московской области этот показатель составляет 53%, в Санкт-Петербурге — 53%, в Ленинградской области — 60%. В Краснодаре нераспроданными остаются 66% нового жилья, в Казани — 63%. В крупнейших регионах от 49% до 65% квартир и апартаментов после ввода в эксплуатацию, по экспертным оценкам, будут продаваться более двух лет. К началу 2026 года общий объём нераспроданного жилья в строящихся проектах по стране превысил 68% от всех активных объектов — это абсолютный рекорд за последние годы.
Причины снижения спроса очевидны. Застройщики столкнулись с ошибками в ценообразовании на фоне слабых потребительских характеристик объектов и жёсткой конкуренции. Средняя цена квадратного метра в московских новостройках превысила 550 тыс. рублей, в комфорт-классе — около 400 тыс. рублей. За эти деньги покупатель часто получает компактные планировки, перегруженные лифты, недостаток парковок и социальную инфраструктуру, которая не успевает за ростом населения. В новых районах Москвы и Подмосковья плотность застройки в ряде случаев в 1,5–2 раза превышает европейские нормы, что создаёт серьёзные неудобства для жителей.
Банковский сектор активно участвовал в формировании высокого спроса. Льготная ипотека под 6–8% при рыночных ставках 20–30% позволяла выдавать кредиты, однако переплата за 20–30 лет могла достигать 200–300% от суммы займа за счёт процентов, страховок и дополнительных услуг. Государство направило на субсидии сотни миллиардов рублей. Тем не менее в январе 2026 года количество сделок в Москве существенно сократилось (по разным оценкам — на 30–50% в зависимости от базы сравнения).
В 2025 году в России было введено в эксплуатацию около 108 млн кв. м жилья (включая индивидуальное жилищное строительство). Однако продажи на первичном рынке в ключевых регионах заметно отстают от объёмов ввода. Строительный сектор традиционно вносит значительный вклад в экономику (прямой вклад — около 5–6% ВВП, с учётом смежных отраслей — существенно выше). Эксперты прогнозируют, что к концу 2026 года доля непроданного жилья во вводимых домах в среднем по стране может вырасти до 35–40% — это один из самых высоких показателей за последние десять лет.
Покупатели всё чаще выбирают вторичный рынок или вовсе откладывают покупку. Дальнейший рост цен без дополнительной государственной поддержки становится проблематичным. Застройщикам предстоит либо корректировать стоимость и подход к проектам (улучшая планировки, инфраструктуру и концепцию), либо сокращать объёмы нового строительства. В противном случае избыток предложения может перерасти в кризис ликвидности, который затронет и банки, и бюджет, и всю отрасль в целом.
