Сделки с недвижимостью с участием несовершеннолетних имеют свои особенности. Игнорирование таких особенностей может привести к недействительности сделки. Особый правовой статус несовершеннолетних связан, в первую очередь, с ограничением их дееспособности. Исключением являются случаи приобретения полной дееспособности при вступлении в брак, а также объявление несовершеннолетнего, достигшего 16 лет, полностью дееспособным (эмансипация).
Требования к сделкам, совершаемым несовершеннолетними, определяются исходя от возраста самих несовершеннолетних. Так, несовершеннолетних можно разделить на тех, кому еще нет 14 лет и тех, чей возраст от 14 до 18 лет. Так, за несовершеннолетних младше 14 лет (малолетних) большинство сделок могут совершать от их имени только родители, усыновители или опекуны. При этом всю ответственность по таким сделкам несут непосредственно взрослые, дееспособные представители.
Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет могут совершать сделки с письменного согласия своих родителей, усыновителей или попечителей. Исключение составляют сделки, которые могут совершаться несовершеннолетними самостоятельно. В данном случае, уже несовершеннолетние указанной возрастной самостоятельно несут ответственность по своим сделкам и несут ответственность за причиненный ими же вред.
Если над несовершеннолетними установлена опека (для малолетних) или попечительство (для детей в возрасте от 14 до 18 лет), в целях совершения сделок, связанных с распоряжением их имуществом, то также необходимо получить предварительное разрешение (согласие) органа опеки и попечительства. Это правило распространяется на сделки по отчуждению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, на сделки, влекущие отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любые другие действия, влекущие уменьшение имущества подопечного.
Опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи ему имущества в качестве дара или в безвозмездное пользование. Также указанные лица не могут представлять подопечного при заключении сделок между ним и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками.
Кроме того, при заключении сделок по приобретении жилого помещения за счет средств материнского капитала, жилое помещение может быть приобретено только в общую собственность родителей и детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей). Размер долей определяется по соглашению, которое должно быть нотариально удостоверено.
Особое правило установлено и в отношении сделок по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему: такие сделки подлежат обязательному нотариальному удостоверению независимо от возраста несовершеннолетнего. При этом несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.
