Накануне запуска в Брянске сразу нескольких беспрецедентных для региона проектов (освоение территории Старого аэропорта, открытие новых ТРЦ и т.д.) на авансцене вновь сошлись сторонники и противники строительства в пойме Десны. По оценкам аналитиков, прогнозировать, получит ли в итоге город дешёвые малогабаритные квартиры вдоль улицы Флотской или очередной скандал с дольщиками, пока точно не может никто.
ГОРОДА-САДА В ОБОЗРИМОМ БУДУЩЕМ НЕ БУДЕТ
Одна из самых громких строек последних лет, возможно, будет остановлена по решению суда уже в ближайшее время. Напомним, что апелляционная инстанция Брянского областного суда 30 апреля удовлетворила жалобу экологической организации «Грин Пис-Брянск» — экологи требуют запретить строительство, которое ООО «Премиум Проект» ведёт вдоль улицы Флотской в Бежицком районе. В свою очередь, областной суд вернул дело на новое рассмотрение в Бежицкий районный суд. Возможное вето значит лишь одно: города-сада на Флотской в обозримом будущем не будет.
Строительство торгово-развлекательного центра «Саяны Парк» и нового микрорайона на месте заливных лугов было анонсировано год назад. Тогда представители ООО «Премиум Проект» заявили, что ТРЦ – часть крупного жилого микрорайона на ул. Флотская площадью около 1 миллиона квадратных метров, который реализовывается в рамках флагманского проекта в стратегии развития доступного жилья Центрального региона. В рамках комплексного освоения территории должны быть возведены четырнадцать жилых домов, две школы, три детских сада, и, собственно, ТРЦ, размер и концепция которого позволит ему «обслуживать» не только новый микрорайон, но и весь город и область» (цитируется по официальному пресс-релизу). В свою очередь, директор Александр Гавриш заверил, что концепция прошла все необходимые инстанции, а официальное открытие ТРЦ состоится уже 1 декабря 2013 года.
Но практически сразу после начала работ компания-застройщик получила иск от Брянской региональной экологической общественной организации «ГринПис-Брянск», а определением Фокинского районного суда от 9 июля в качестве обеспечительной меры был наложен полный запрет на проведение любых строительных и подготовительных работ на земельных участках по улице Флотской. Брянской городской администрации было предписано приостановить действие районе выданной разрешительной документации. Тем же определением судьи были запрещены любые иные юридические действия с земельными участками на Флотской. Обеспечительная мера действовала с июля по декабрь, строительство ТРЦ так и не было начато – соответственно, ни о каком комплексном освоении территории не могло пока быть и речи.
НА КОНТРОЛЕ У ГЕНПРОКУРОРА
Спор в Фокинском районном суде (по месту нахождения ответчика) продолжался полгода, в итоге «Премиум-Проекту» разрешили было продолжить строительство, но экологи подали апелляцию в областной суд. Последняя была удовлетворена в конце апреля, дело возвращено на новое рассмотрение в Бежицкий районный суд (по месту предполагаемой застройки). По словам представителя «ГринПис-Брянск» Дмитрия Комкова, экологи требуют вернуть земельные участки «Премиум Проекта» государству - как выделенные с нарушениями. Кроме того, зелёное сообщество будет добиваться, чтобы компания привела территории в первоначальное состояние.
Так, урочище «Деснянский лесопарк», по утверждению экологов, завалено мусором и отходами производства Бежицкого сталелитейного завода, которые строители использовали в качестве подсыпного грунта. Кроме того, при проведении подготовительных работ была незаконно вырублена часть деревьев.
По инициативе лидера партии «Альянс Зелёных – Народная партия» Олега Митволя, застройка на Флотской находится и на контроле у генерального прокурора. В частности, экс-замминистра охраны природы просит «провести проверку по вопиющим фактам нарушений природоохранного, земельного, водного и градостроительного законодательства, угрожающим не только экологии Брянской области, но и жизни местного населения». По данным «Альянса Зелёных», уже построенные дома находятся в окружении Десны — подтоплены подвалы и фундаменты построенных объектов, а в результате стремительного пребывания паводковых вод «на дно» уходит строительная техника.
Экологи свидетельствуют, что из-за размыва искусственной насыпи падают в воду столбы линии электропередач, находящиеся по периметру строительной площадки. Всё это приводит к обрыву проводов, находящихся под напряжением, создавая угрозу возникновения аварийной ситуации и несчастных случаев с трагическими последствиями, считают в «Альянсе Зелёных».
ЧТО ПОКАЗАЛ ПАВОДОК
Мощный паводок 2013 года, когда вода в Десне поднялась на 5,5 метров, обнажил основные инженерные и экологические проблемы проекта на Флотской, флагман которого – не только и не столько ТРЦ, но миллион квадратных метров жилья и несколько социальных объектов. Ещё на этапе разработки и презентации предполагалось, что инженерную и социальную инфраструктуру для микрорайона построят за бюджетные средства. По разным оценкам, требовалось от 4 до 5 миллиардов рублей, ещё от 2 до 3 миллиардов были необходимы на подсыпку для поднятия уровня поймы до безопасных показателей.
Впрочем, бюджетных вливаний так и не дождались, а расходы автоматически переложили на инвестора. В итоге «Премиум Проект» всё-таки начал строить в пойме обещанные дома, которые и оказались в зоне затопления. По оценкам экспертов, на заливном лугу строители пытались обойтись небольшой подсыпкой, без дноуглубления — в результате Десна заливает всю пойму, включая новые здания. Вода подходила и к новым домам в Московском микрорайоне в той же Бежице — но дома в Московском построены на намытом возвышении, которое было сделано ещё в советские времена, в начале 80-х. Напомним, что весь Московский микрорайон построен на искусственном холме, намытом земснарядом, и в результате стоит даже не на берегу реки, а на берегу озера.
По данным экологов, ничего ни для подсыпки, ни для дноуглубления в районе Флотской так и не было сделано, а свозимый на стройплощадку грунт используется для того, чтобы засыпать небольшие озёра, которые образовались во время прошлых паводков. В соответствии же с установленными правилами, еще до начала строительства проектом планировки участка по улице Флотской, были предусмотрены мероприятия по инженерной подготовке территории, включающие в себя, помимо прочего, устройство водопонижения и организацию защиты территории от затопления. В то же время рабочие, занятые на строительстве утверждают, что никакие мероприятия в этом направлении не проводились.
По оценкам экспертов, сейчас нужны не только подсыпка и дноуглубление, но и мероприятия по обеспечению безопасности в связи с изменением гидрологии в пойме Десны — они проектом вообще не предусмотрены, и денег на них не ждали даже из бюджетов. В целом же, застройщику для выполнения своего проекта, выдерживая все нормы и правила, надо "подарить" городу более 10 млрд. рублей. Или строить, но – рассчитывая на молчаливое «понимание» дольщиков.
КТО ЗАХОЧЕТ ЖИТЬ В «ПУСТОМ ПОЛЕ»?
Напомним, что в проектной документации «Премиум Проекта» значится: «Благоустройство территории включает проезды, тротуары, дорожки и площадки, малые архитектурные формы, элементы озеленения. Площадки предусмотрены: для игр детей дошкольного и младшего школьного возраста, отдыха взрослых и занятий физкультурой, хозяйственные площадки, стоянки автомашин. Площадки оборудуются малыми архитектурными формами и элементами благоустройства. Элементы озеленения: деревья, кустарники, цветники, газоны». На фотографиях, сделанных в конце апреля, видно, что всё залито водой кроме островков, на которых и стоят первые панельные коробки.
Пользователи социальных сетей в Брянске уже выразили определённые сомнения, что после паводка у застройщика появятся хоть какие-то дольщики – даже учитывая возможную откровенно демпинговую стоимость. Впрочем, на состоявшейся 1 марта пресс-конференции заместитель главы городской администрации Денис Денисов сообщил журналистам, что у властей имеется договорённость с инвестором строительства на Флотской, и квартиры в строящихся домах будут выделяться «социально незащищённым категориям населения». В числе последних были названы дети-сироты и инвалиды.
Наряду с правовыми и эколого-техническими проблемами обозначились и проблемы логистики и инфраструктуры. В сетевом сообществе дольщиков сомневаются в целесообразности покупки здесь жилья вообще, мотивируя тем, что придётся «жить там ещё в пустом поле 10-15 лет. Новый микрорайон находится между двумя мостами — Литейным и Первомайским, оба построены в 60-х годах, рассчитаны лишь на две полосы движения и нуждаются в ремонте, рассуждают посетители одного из брянских форумов. Мимо комплекса, расположенного в стороне от основных транспортных потоков, не проложен ни один маршрут общественного транспорта, зато рядом – территория «сложного трафика» (тот же Первомайский мост, поворот у памятника Болгарским патриотам и Городищенская горка). Всё это, а так же отсутствие пока даже намёка на социальную инфраструктуру, и стало причиной резкой критики горожанами девелопера.
МЕГАПРОЕКТ ВИСИТ НА ВОЛОСКЕ
Ситуация для застройщика осложняется тем, что осенью стартует нашумевший проект застройки Старого аэропорта. Помимо того, что территория – географический центр города, за время разработки там уже появилась инфраструктура — в том числе инженерная. Учитывая количество планируемого жилья (1 500 000 кв. м) и репутацию участников проекта, комплекс на Флотской, по оценкам игроков, скорее всего, потерпит фиаско.
За перипетиями вокруг подтапливаемого микрорайона забыли и о фактическом сворачивании ТРЦ «Саяны Парк». Речь о том, что он может быть открыт 1 декабря 2013 года, естественно, уже не идёт — на стройплощадке пусто. В данный момент «Премиум-Проект» пытается изыскать средства у нового инвестора с возможным вводом в игру городских властей – компания предполагала сделать город третьей стороной в инвестиционном меморандуме на 4 млрд. рублей. В свою очередь, Брянская городская администрация пока предпочла дистанцироваться от «проекта с неоднозначной репутацией». На презентации же ТРЦ «Саяны парк» позиционировался как крупнейший в городе — площадью 95 000 кв. м. Но, если его строительство даже ещё не началось, то на территории Старого аэропорта заканчивается строительство ТРЦ "Аэро Парк" и начинается строительство ТРЦ "Мега ГРИНН", причем оба проекта существенно крупнее. Таким образом, Брянск будет надолго «закрыт» для новых проектов ТРЦ, а строительство «Саяны парк» может вообще не начаться: вероятность окупаемости проекта в обозримой перспективе практически равна нулю.
«Всё сложно», по оценкам брянцев «в теме» и с самим руководителем ООО «Премиум-Проект». Не так давно Александр Гавриш был фигурантом уголовного процесса: в декабре 2011 года он был признан виновным по статье 177 УК РФ «Злостное уклонение от погашения кредиторской задолженности», составившей почти 25 млн. рублей, и приговорен к шести месяцам условно. Из источников, близких к судебным органам, известно, что сумма не внесена им до сих пор, приставы описывают и выставляют имущество на продажу, а вопрос об уголовном преследовании поднимался даже на пресс-конференции.
История с «инвестиционным меморандумом» так же неоднозначна: в последнем средства инвестора предполагается использовать для строительства некого ТРЦ «Брянск». Однако, брокер проекта — компания «Магазин магазинов» — уже заявила, что проект брендирован и продаётся именно как «Саяны парк». Противоречивость информации и одиозность фигурантов проекта рождает почву для самых разнообразных предположений и сомнений.
Всё это, по оценкам аналитиков, означает только одно: судьба квадратных метров жилья, позиционируемого как «демпинговое» и всей инфраструктуры, «висит на волоске», высока вероятность того, что мегапроект не состоится.
