Турция относится к наиболее востребованным направлениям для релокации и вложения капитала. Однако приобретение недвижимости в этой стране имеет свои юридические тонкости, с которыми стоит ознакомиться заблаговременно. От цифровизации кадастрового контроля до новых лимитов для ВНЖ и гражданства — в последние годы в местное законодательство внесено множество изменений, поэтому каждый этап сделки требует максимальной внимательности.
В этой публикации мы расскажем, как иностранцу купить новую недвижимость в Турции, и приведем пошаговый алгоритм, который поможет минимизировать риски.
Этапы приобретения недвижимости
Процесс покупки недвижимости в Турции иностранцем считается одним из самых быстрых в Европе. При полной готовности документов сделку можно закрыть всего за несколько рабочих дней. Но чтобы приобретение было юридически безупречным, а право собственности — неоспоримым, важно соблюдать четкую последовательность действий.
Шаг 1: Определение цели и бюджета
Прежде чем приступать к поиску жилья, определите свою задачу. Условия и особенности выбора квартиры напрямую зависят от целей приобретения:
- Для жизни и легализации в стране. С 2024 года минимальная оценочная стоимость жилья для ВНЖ через приобретение недвижимости составляет 200 000 $.
- Для паспорта Турции. Если вы рассматриваете, как получить гражданство, нужно учитывать, что порог инвестиций для оформления турецкого паспорта — 400 000 $. Важно, чтобы кадастровая стоимость новой квартиры соответствовала этой сумме.
- Для пассивного дохода. Обратите внимание на регионы с высокой ликвидностью (Анталия, Алания, Стамбул), а также на близость к морю или бизнес-центрам.
Шаг 2: Выбор объекта и проверка документов
Перед внесением задатка необходимо проверить правоустанавливающие документы на жилье. На руках у продавца должны быть:
- TAPU — главный документ о праве собственности. В нем указаны владелец, тип объекта и отсутствие обременений.
- Iskan — технический паспорт здания. Без Генёль Искана (общего акта ввода в эксплуатацию) дом считается недостроем, что влечет за собой проблемы с тарифами на воду и свет.
Шаг 3: Получение налогового номера
Без ИНН невозможно совершить ни одно официальное действие — например, открыть счет в банке или переоформить право собственности. Получить номер иностранца (yabancı kimlik numarası) можно за 15 минут в Налоговой инспекции или онлайн на официальном сайте Налоговой службы. Для оформления достаточно предъявить загранпаспорт.
Шаг 4: Открытие счета в турецком банке
С 2022 года этот этап стал обязательным. Согласно циркуляру о движении капитала, иностранцы обязаны проводить оплату через турецкий банк с конвертацией валюты в лиры через ЦБ Турции. Для открытия счета понадобятся:
- загранпаспорт;
- налоговый номер Турции;
- внутренний паспорт (с переводом и нотариальным заверением для подтверждения адреса проживания в своей стране);
- местная SIM-карта.
Шаг 5: Экспертная оценка
При оформлении документов для покупки недвижимости в Турции следует заказать независимую оценку апартаментов. Оценщик проводит осмотр жилплощади и определяет ее рыночную стоимость. Сумма в отчете должна быть максимально близка к реальной цене сделки, так как именно на ее основе рассчитываются налоги.
Шаг 6: Оформление сделки в Кадастровом управлении
Планируя купить недвижимость в Турции, стоит учитывать, что сделки купли/продажи проводятся в государственном органе — Tapu Dairesi. Процесс осуществляется следующим образом:
- Продавец или его доверенное лицо подает заявку через систему Web Tapu.
- Далее покупатель получает SMS с суммой госпошлины (обычно 4% от оценочной стоимости).
- В назначенный день обе стороны приходят в Кадастровое управление. Если покупатель-иностранец не владеет турецким языком, обязательным является приглашение присяжного переводчика.
- Сразу после подписания акта покупателю выдается свидетельство о праве собственности, оформленное на его имя.
Расходы сверх стоимости объекта
При оформлении сделки иностранцы оплачивают не только стоимость жилья, но и различные сборы и налоги на недвижимость в Турции. На сопутствующие расходы стоит в бюджет заложить еще около 5–7%.
Особое внимание при выборе ЖК стоит уделять репутации девелопера. Одним из наиболее надежных на турецком рынке является застройщик Nordic Property, который специализируется на возведении современных жилых комплексов в лучших районах Алании. Покупка квартиры напрямую у строительной компании не только упрощает процесс проверки документов на чистоту, но и открывает доступ к выгодным планам ипотеки в Турции для иностранцев, а также гарантирует соответствие объекта всем техническим нормам и требованиям.
