Квартиру в залоге продать можно, но с оглядкой на залогодержателя: если долг не вернут, он вправе получить его из стоимости квартиры преимущественно перед другими кредиторами владельца (п. 1 ст. 334 ГК РФ).
Чьё согласие нужно
Залогодатель не вправе отчуждать заложенное имущество без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором (п. 2 ст. 346 ГК РФ, п. 1 ст. 37 Федерального закона № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).
Если продать без согласия, залог по общему правилу сохраняется, а покупатель становится на место залогодателя и несёт его обязанности по договору об ипотеке (ст. 353 ГК РФ, п. 1 и 3 ст. 38 закона № 102-ФЗ). Залогодержатель вправе по своему выбору потребовать признать сделку недействительной либо досрочно исполнить обязательство и обратить взыскание на квартиру, кому бы она ни принадлежала (ст. 39 закона № 102-ФЗ). Продавец также обязан возместить ему убытки (п. 2 ст. 346 ГК РФ).
Если займодавец — МФО или частное лицо
Выдачей гражданам займов не для предпринимательства под ипотеку закон разрешает заниматься кредитным организациям, кредитным потребительским кооперативам и ещё нескольким организациям (ч. 1 ст. 6.1 Федерального закона № 353-ФЗ «О потребительском кредите (займе)»). Частных лиц среди них нет. МФО — только с ограничениями закона о микрофинансовой деятельности (ч. 1.2 ст. 6.1), а он запрещает им выдавать такие займы под залог жилья граждан или доли в нём, кроме микрокредитных компаний, целиком принадлежащих региону (п. 11 ч. 1 ст. 12, ст. 9.2 закона № 151-ФЗ).
Путь первый: погасить долг и снять залог
С прекращением обеспеченного обязательства прекращается и залог, а залогодатель вправе требовать от залогодержателя действий для записи о прекращении залога (подп. 1 п. 1 и п. 2 ст. 352 ГК РФ). Деньги на погашение может дать покупатель в счёт цены. По описанию компании Соброкер, так устроен и её выкуп квартир в залоге у банка, МФО или частного лица: долг залогодержателю погашается из суммы сделки, обременение снимается, остаток получает собственник, комиссия собственника — 0 ?.
Путь второй: продать с согласия залогодержателя
С согласия залогодержателя квартиру можно продать, не погашая долг. Покупатель становится на место залогодателя (п. 1 ст. 38 закона № 102-ФЗ), но долг переходит к нему, только если его перевели, а перевод без согласия кредитора ничтожен (п. 2 ст. 391 ГК РФ). Без перевода продавец остаётся должником.
Путь третий: продать до торгов после просрочки
Если кредит или заём взят гражданином не для предпринимательства, залогодатель-гражданин вправе продать квартиру сам, пока нет иска об обращении взыскания или исполнительной надписи нотариуса (ст. 37.1 закона № 102-ФЗ). На его заявление залогодержатель в течение десяти рабочих дней обязан ответить согласием с суммой требований и равной ей минимальной ценой либо отказом по основаниям из п. 6 (п. 4). На продажу с регистрацией и погашением долга даётся четыре месяца, и обращать взыскание в это время нельзя (п. 7 и 9). Разница сверх долга за вычетом отдельных расходов залогодержателя возвращается продавцу (п. 13).
Если иск уже подан, обращение взыскания можно прекратить до продажи квартиры на торгах или до приобретения её залогодержателем, удовлетворив все обеспеченные ипотекой требования и возместив расходы на взыскание (ст. 60 закона № 102-ФЗ). Время может дать отсрочка: если залог гражданина не связан с предпринимательством, суд по его заявлению при уважительных причинах вправе отсрочить реализацию до года (п. 3 ст. 54). Деньги может дать покупатель — с согласия залогодержателя на продажу.
Как проходят взыскание и торги
Взыскание обращают по решению суда, если соглашением сторон не предусмотрен внесудебный порядок (п. 1 ст. 349 ГК РФ, ст. 51 закона № 102-ФЗ). Квартиру продают с публичных торгов (п. 1 ст. 350 ГК РФ, п. 1 ст. 56 закона № 102-ФЗ). Начальную цену суд указывает в решении по соглашению сторон, а при споре определяет сам; если её определяют по отчёту оценщика, она равна 80% рыночной стоимости из отчёта (подп. 4 п. 2 ст. 54). Если покупателей меньше двух или никто не предложил больше начальной цены, на повторных торгах она снижается на 15%, а если не состоятся и они, залогодержатель вправе оставить квартиру за собой по цене не более чем на 25% ниже начальной на первых торгах (ст. 58).
Из выручки покрываются и неустойки, и расходы на взыскание, если договором не предусмотрено иное (ст. 3 закона № 102-ФЗ). При нехватке выручки остаток долга залогодержатель вправе, если иное не предусмотрено законом или договором, взыскать за счёт другого имущества должника (п. 3 ст. 334 ГК РФ). Поэтому должнику обычно разумнее продать квартиру до торгов: цену и покупателя он выбирает сам, тогда как на торгах цена может снижаться, а часть долга — остаться.
